Demanda de División de Cosa Común para Proceder a Extinguir el Proindiviso existente tras la Compraventa de una Vivienda por una Pareja de Hecho

César Sánchez Sánchez

Abogado

Derecho de familia

En esta ocasión os mostramos en detalle una Demanda de División de cosa Común interpuesta por la condueña frente a quien fue su pareja y con la que adquirió la vivienda en la que residieron antes de la ruptura.

Tras la separación no fue posible alcanzar acuerdo para extinguir el proindiviso por lo que no quedó más alternativa que interponer la demanda.

En la actualidad, desde marzo de 2024. el procedimiento se ha simplificado al tramitarse por los cauces del Juicio Verbal, en el que el resultado final, salvo acuerdo de las partes sería la subasta pública del bien.

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  AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE MADRID

DON FERNANDO ANAYA GARCÍA (Col. 1193 del ICPM), Procurador de los Tribunales y de DOÑA ELENA XXX, mayor de edad, con NIF XXX, vecina de Madrid, en la calle XX, C.P. XXX, representación que acredito con Escritura de Poder General para Pleitos que se une como Documento nº 1, asistida por el Letrado de Madrid, Don José Valero Alarcón, Colegiado 59.794 del ICAM, ante el Juzgado comparezco y, como más procedente en Derecho sea, DIGO:

              Que, por medio del presente escrito, en la representación que ostento, formulo DEMANDA DE JUICIO ORDINARIO ejercitando la ACCIÓN DE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN frente a DON PABLO XXX, mayor de edad, con N.I.F. XX; domicilio a efecto de notificaciones, al desconocer otro, en lugar en que presta sus servicios laborales, sito en la Calle XX de Madrid, C.P. 28XX, lugar en el que podrá se hallado en horario de tarde.

Se articula la presente demanda en los siguientes

HECHOS

PRIMERO. -  Que mi representada y su expareja Don Pablo XXX son copropietarios al 50% del pleno dominio de la vivienda sita en el término municipal de Madrid, en la Calle XXX, C.P. 28XX, inscrita en el Registro de la Propiedad nº X de Madrid, finca XX, con Código Registral Único nº XXX y su descripción registral la siguiente:

- AÑADIR DESCRIPCIÓN REGISTRAL -

              La titularidad del pleno dominio corresponde en proindiviso ambos condueños al 50%. 

              Se adjuntan como Documentos números 2 y 3, Copia de la Escritura de Compraventa otorgada en día X de XX de 20XX, ante la Sr. Notario XXX (Protocolo X) y Nota simple informativa, dejando designados a efectos probatorios los archivos registrales y notariales expresados.

              Se indica erróneamente que demandante y demando adquieren para su sociedad de gananciales, lo que es un error, al no haber contraído nunca matrimonio, situación que está intentando solventar mi mandante; circunstancia que tampoco impide la prosperabilidad de la presente acción al ser el único bien adquirido en común, por lo que aún en caso de ser mantenida la ganancialidad en el Registro de la Propiedad, al no ser óbice cuando se trata del único bien existente, tal y como de forma reiterada han reconocido nuestro Juzgados y Tribunales.

              Unimos al Documento nº 4 Certificado de nacimiento en el que consta que mi representada es soltera.

SEGUNDO. - El inmueble es física y jurídicamente indivisible al tratarse de una vivienda, integrada en un edificio en régimen de propiedad horizontal, cuya superficie construida, sin elementos comunes es de 48,84 metros cuadrados, según registro de la propiedad y de 46 metros cuadrados según catastro. Unimos descripción catastral al Documento nº 5, siendo la Referencia Catastral del Inmueble: XXX

              El Valor Mínimo de Referencia que otorga el Catastro es de 77.655,40 €, extremo que se acredita con el Certificado que se adjunta al Documento nº 6.

              A efectos de una eventual subasta el valor, a falta de acuerdo, deberá ser concretado mediante la oportuna pericial a practicar ya en la fase ejecutiva que pudiera ser instada.

TERCERO. - En cuanto a la situación posesoria el bien, reseñar que el mismo está siendo utilizado por mi mandante y allegados, pero sin que ninguna de las personas que ocupan la vivienda dispongan de derecho alguno a permanecer en la vivienda, al igual que tampoco el demando ostenta la facultad de hacerlo si la vivienda pasase a ser propiedad de terceras personas, al sustentarse el uso en su condición de condueñas.

CUARTO. - La vivienda es garantía de un préstamo hipotecario concedido para su adquisición, el día X de XX de 20XX, por la Caja de Ahorros XX, (actualmente Banco XX), tal y como se prueba con la Escritura que unimos como Documento nº 7, y además se desprende del siguiente asiento registral:

              A fecha X de XX de 202X, quedaba pendiente de amortizar un capital de 110.204,55 € euros, tal y como muestra el Documento nº 8 que se aporta.

QUINTO. - Que en la actualidad no hay posibilidad de alcanzar un acuerdo que evite acudir al auxilio judicial, al haber sido múltiples las conversaciones mantenidas entre las partes, sin que hayan logrado dar los pasos para transmitir le vivienda a terceros y sin que ninguno de ellos disponga de capacidad económica para adjudicársela compensando al otro y conseguir que la entidad financiera liberase a quien cediese su porción de la carga que implica el préstamo hipotecario.

No queda por lo expresado otra opción que instar el presente proceso en aras a transmitir el inmueble y con ello quedar liberados de la deuda y repartir el excedente que quedase al 50%. Hay que tener presente que las partes podrán participar en la subasta que pudiese llegar a celebrarse por lo que no se les cierra en modo alguno la posibilidad de adquirir el inmueble.

A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I.- COMPETENCIA. - La competencia territorial corresponde al Juzgado de primera instancia al que se dirige la demanda, conforme a lo dispuesto en el artículo 52.1 de la L.E.C., por ser el lugar en el que se encuentra el inmueble litigioso y ejercitarse una acción real.

II.- LEGITIMACIÓN. - Tanto la activa como la pasiva la ostentan respectivamente mi representada y el ahora demandado por ser copropietarios del inmueble sobre el que recae la presente acción de división.

III.- POSTULACIÓN. - El artículo 750 de la L.E.C., exige la personación en este procedimiento que se insta mediante la representación por Procurador legalmente habilitado y la defensa por medio de Letrado ejerciente, circunstancias que se cumplen en legal forma.

IV.- CUANTÍA y PROCEDIMIENTO. - Debe ser seguido el cauce dispuesto para el Juicio Verbal, en base al artículo 250.1. 16º de la L.E.C., al instarse en el presente procedimiento acción de división de cosa común, que ha de tramitarse por este cauce independientemente del valor del bien, que en este caso asciende a 77.655,40 euros euros atendiendo al Valor Mínimo de Referencia Catastral justificado, importe en el que se fija la cuantía del presente procedimiento conforme al apartado 6º, de la regla 3ª del artículo 251 del antedicho cuerpo legal.

V.- ACCIÓN QUE SE EJERCITA. - Se insta la DIVISIÓN DE COSA COMUN, que se encuentra regulada en los artículos 392 al 406 del Código Civil y concordantes; que es aplicable, según se deduce de los hechos que anteceden, al conflicto de intereses existente entre la demandante y demanda respecto de la vivienda que se menciona en el hecho primero de este escrito.

              Pese a que en el Registro de la Propiedad consta que la adquisición se hace con carácter ganancial, dicha aseveración es errónea, pues los condueños nunca han estado casados, descripción que está procurando rectificar mi mandante; sin que tal calificación, sea obstáculo para la prosperabilidad de la presente acción, al ser reiterados y constantes los pronunciamientos que estiman viable la división de la cosa común cuando el patrimonio consiste en un único bien, sien muestra entre otras las siguientes:

Sentencia de la León, de 9 de marzo de 2023 ( ROJ: SAP LE 413/2023- ECLI:ES:APLE:2023:413) consideraba que cuando se trata de un único bien no hay realmente una comunidad postmatrimonial sino una comunidad ordinaria por lo que no es necesario acudir a la liquidación de la sociedad de gananciales, con cita de las Sentencias del Tribunal Supremo 392/2000, de 12 de abril (Roj: STS 3078/2000), la STS de 1 de julio de 1991 así como la SAP de Alicante, sección 6, de 5 de abril de 2017 ( Roj: SAP A 1537/2017), y el Auto de la AP Murcia, sección 4, de 20 de febrero de 2014 ( Roj: AAP MU 1/2014), que argumenta sobre la liquidación de un único bien del patrimonio común de los esposos, que encontraría un cauce procedimental más acorde jurídicamente en el marco de la acción de división de cosa común.

En cuanto a Derecho Sustantivo, debemos destacar además lo expresado en:

• Artículo 392: Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.

• Artículo 400: Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

• Artículo 404: Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.

• Artículo 406: Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia.

• Artículo 1965: No prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes la acción para pedir la partición de la herencia, la división de la cosa común o el deslinde de las propiedades contiguas.

De estos preceptos se constata que cualquier condueño está facultado para pedir la división de la cosa común, quedando legitimado para ello por tal condición de condómino, sin necesidad de acreditar o alegar causa alguna. Tal acción, que es la que ejercitan ahora mis representados y que es imprescriptible, según se previene en el art. 1965 C.C.

La posibilidad de interponer la presente demanda al objeto de hacer valer la acción que en ella se contiene se desprende de la jurisprudencia que se a continuación se menciona:

STS de 8 de marzo de 1999 (Ar. 1404): «...ha existido una comunidad de la que surge una “actio communi dividundo” que representa un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, y que es de tal naturaleza que su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna (Sentencia de 5 de junio de 1998 [análoga a RJ 1997 \ 4612]).»

STS de 19 de octubre de 1992 (Ar. 8085): «Las situaciones de indivisión en los estados de comunidad de bienes, son tenidas en las legislaciones modernas como transitorias, al actualizarse el aforismo de la jurisprudencia romana communio est mater discordiarum, por lo que la transformación del derecho por cuota de condominio en propiedades privadas e individualizadas viene a ser la regla normal que se ha de procurar, ya que encuentra aval firme no sólo en razones estrictamente jurídicas, sino también económicas e incluso sociales, para posibilitar convivencias más armónicas.»

STS de 5 de junio de 1989 (Ar. 4295): «...2ª. La acción communi dividundo derivada del artículo 400 del Código, representa un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, y es de tal naturaleza, que su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna, valiendo como única causa de oposición el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo no superior a diez años. 3ª. Consecuencia de lo anterior es que los demás comuneros no pueden impedir el uso del derecho a separarse que corresponde a cualquiera de ellos, ni el ejercicio de la acción procesal al respecto, cuyo resultado se impone por vía de imperio, bien sea el de la adjudicación a uno e indemnización a los demás, para el caso de ser la cosa indivisible, bien sea el de la venta de la cosa con reparto del precio.»

STS de 8 de junio de 1945 (JC, segunda serie, Tomo 11, junio a septiembre, núm. 10): «Considerando que es doctrina clásica, formulada ya en el Derecho romano y consagrada por las legislaciones modernas y por el artículo 1965 de nuestro Código Civil, que las llamadas acciones divisorias, por medio de las cuales, en ciertos casos de comunidad de bienes, cada una de las partes puede exigir la disolución de la comunidad y la división del patrimonio común, están sustraídas a los efectos de la prescripción extintiva; pero esta regla, que obedece no sólo a criterios de política legislativa en relación con estados de la propiedad que se conceptúan poco ventajosos, sino también a la razón sencillísima de que la facultad de pedir la división no es un derecho con propia sustantividad, que pueda extinguirse por su no ejercicio, sino facultad (res merae facultatis) que nace y renace en todo momento de la relación de comunidad y ha de considerarse subsistente mientras la propia comunidad dure (in facultativis, non datur praescriptio), ha de ser mantenida dentro del concreto ámbito que le es propio, en el sentido de que lo imprescriptible no es el condominio mismo, sino la acción para pedir su casación y que, por tanto, el principio de que se trata presupone necesariamente la existencia y la subsistencia de la situación de comunidad; lo que lleva aparejada esta doble consecuencia: a) Que no entra en juego -por lo menos directamente- la imprescriptibilidad cuando la existencia del derecho de comunidad sobre el que aquélla se asienta, no está reconocida ni demostrada y precisamente se trata de obtener su declaración judicial. b) Que esa imprescriptibilidad, que actúa dentro del círculo de los coherederos o condueños que han poseído los bienes de consuno, no es, en cambio, aplicable cuando uno de ellos o un extraño los ha poseído de modo exclusivo, quieta, pacíficamente y en concepto de dueño, por tiempo suficiente para adquirirlos por prescripción (sentencias de esta Sala de 14 de abril de 1904, 24 de noviembre de 1906, 6 de junio de 1917 y 8 de junio de 1943), ya que en este caso la usucapión de la cosa común, ganada por el condueño o por el extraño, excluye la subsistencia del condominio y cierra el paso, por consiguiente, a la acción para pedir la división de la cosa».

El art. 404 C.c. que hace referencia a la imposibilidad de división material de la cosa común, por ser esencialmente indivisible y que prevé dos soluciones distintas, que se adjudique a uno o varios condóminos indemnizando a quien corresponda en razón al valor de la cosa y de su participación, o que se venda, repartiéndose el precio obtenido también como corresponda. Precepto éste que creemos que es aplicable al presente caso dada la naturaleza y esencia de la vivienda descrita en el Hecho Primero.

En lo que se refiere a la cuestión de la forma en que debe cesar la indivisión, cabe referir las siguientes sentencias de nuestro Tribunal Supremo:

STS de 11 de mayo de 1999 (Ar. 4254): «Así las cosas nos encontramos ante supuesto de indivisibilidad jurídica, en la que subyacen criterios económicos. La jurisprudencia de esta Sala la ha aplicado a casos como el que nos ocupa, cuando la división a practicar origina necesariamente unos gastos considerables entre los partícipes.»

Y la ya citada, STS de 5 de junio de 1989 (Ar. 4295): «.... 3ª. Consecuencia de lo anterior es que los demás comuneros no pueden impedir el uso del derecho a separarse que corresponde a cualquiera de ellos, ni el ejercicio de la acción procesal al respecto, cuyo resultado se impone por vía de imperio, bien sea el de la adjudicación a uno e indemnización a los demás, para el caso de ser la cosa indivisible, bien sea el de la venta de la cosa con reparto del precio.»

Sobre la posibilidad de cancelar las cargas antes del reparto del precio obtenido por la venta.

              Para que las partes queden totalmente desvinculadas tras la extinción del proindiviso es necesario que la carga que pesa sobre el inmueble, en este caso, Préstamo con garantía hipotecaria, otorgado el día X de XX de 20XX, mediante Escritura Pública autorizada por el Notario Don XX, sea cancelada económica y registralmente antes del reparto del excedente.

              Si bien, a tenor de lo dispuesto en el artículo 405 del C.C. la división de la cosa común no perjudicará a tercero, lo que posibilitaría la venta o adjudicación, manteniendo la obligación solidaria de los prestatarios, la práctica forense admite que antes del reparto del precio se proceda a atender las cargas que pesan sobre el bien, en este caso el préstamo hipotecario.

              Muestra de lo expresado, es la reciente Sentencia nº XX, de 20 de junio, dictada por la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de XX, que en el último de sus fundamentos expresó:

 “(…) La demandante señora Yolanda promovió una aclaración y subsanación de omisión contenida en el fallo respecto a dos puntos: que se incluya en el mismo que del precio que se obtenga en la venta del inmueble se detraigan las cargas, comprendido el abono de la parte pendiente del préstamo hipotecario que grava la vivienda…

(…) En cuanto al inmueble señala que viene siendo ampliamente admitido en la práctica forense que del precio que se obtenga de la venta del mismo se detraigan las cargas, incluido el abono de la parte pendiente del préstamo hipotecario que grave la vivienda, y el sobrante será repartido entre ambos en proporción a su cuota de participación. …

Luego en base a todo lo anterior entiende este tribunal que no hay inconveniente legal alguno en llevar al fallo lo que la sentencia recoge en los fundamentos de derecho, esto es que del precio obtenido por la venta del inmueble se hará pago del préstamo hipotecario que grava el mismo…”

              Siendo innumerables los procedimientos en que se acepta esta solución, entre ellos y como más recientes, los siguientes:

-       Audiencia Provincial de XX, Sección 1º, en Sentencia nº XX, de 27 de marzo.

-       Audiencia Provincial de XX, Sección 4ª, Sentencia nº XX, de 9 de marzo.

-       Audiencia Provincial de XX, Sección 5ª, Sentencia nº XX, de 24 de febrero.

-       Audiencia Provincial de XX, Sección 13ª, Sentencia nº XX, de 29 de septiembre.

-       Audiencia Provincial de XX, Sección 1ª, Sentencia nº XX, de 29 de julio.

VI.- IURA NOVIT CURIA.

VII.- COSTAS. - Según el artículo 394.1 de la L.E.C. en los procesos declarativos en primera instancia, las costas se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

       En su virtud,

SUPLICO AL JUZGADO que tenga por presentado este escrito con los documentos adjuntos y sus copias, se sirva admitirlo, tenerme por personado y parte en la representación que ostento de DOÑA ELENA XX, mandando se entiendan conmigo las ulteriores diligencias y, tenga por deducida DEMANDA DE JUICIO VERBAL, ejercitando la ACCIÓN DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN frente a DON PABLO XX, acordando su emplazamiento para que si a su derecho conviniere, en el plazo de veinte días, se persone dando contestación, trasladándose para ello la demanda y, siguiendo por sus trámites este procedimiento, se dicte Sentencia, por la que se declare:

1º.- La indivisibilidad material del inmueble, habiendo lugar a la división de la comunidad y consiguiente extinción que condominio que ostentan las partes, a tenor de la participación reflejada al hecho primero de la presente demanda sobre la vivienda sita en Madrid, en la calle XX, C.P. 28024, inscrita en el Registro de la Propiedad nº XX de Madrid, con Código Registral Único nº XX y cuya descripción registral es:

2º.- Se acuerde, a falta de acuerdo durante la sustanciación del presente procedimiento, la venta de la referida finca en pública subasta, previa fijación de su valor de mercado mediante la oportuna tasación pericial, con admisión de las partes y licitadores extraños, y del precio que se obtenga de la venta del mismo se detraiga el importe de las cargas, incluido el abono de la parte pendiente del préstamo hipotecario que grave la vivienda, y el sobrante sea repartido al 50% entre las condueños.

3º.- Se condene a la parte demandada a estar y pasar por estas declaraciones y a llevar a cabo todas las actuaciones necesarias para proceder a la división solicitada en la forma que se estime.

4º.- Todo ello con expresa imposición de las costas a la parte demandada a tenor de lo dispuesto en el artículo 394.1 de la L.E.C., para el caso de que se opusiera a la presente demanda.

OTROSÍ DIGO, que a efectos probatorios se designan los archivos y registros correspondientes a todos aquellos organismos, entidades y personas que han quedado reseñados en el presente escrito, así como los que guarden relación con los documentos que se aportan y en especial los de las siguientes:

-          Protocolo notaria del Don XX.

-          Registro de la Propiedad de la Propiedad nº XX de Madrid.

-          Registro Civil.

-          Excmo. Ayuntamiento de Madrid.

-          Banco de XX.

DE NUEVO SUPLICO AL JUZGADO que tenga por designados los indicados archivos a los efectos oportunos.

PRIMER OTROSÍ SEGUNDO, que esta parte manifiesta su voluntad expresa de cumplir con todos y cada uno de los requisitos exigidos para la validez de los actos procesales y si por cualquier circunstancia esta representación hubiera incurrido en algún defecto, ofrece desde este momento su subsanación de forma inmediata y a requerimiento de este, todo ello a los efectos prevenidos en el artículo 231 de la L.E.C.

DE NUEVO SUPLICO AL JUZGADO tenga por efectuada la precedente manifestación a los efectos oportunos.

Es Justicia que respetuosamente se solicita en Madrid a XX de XX de dos mil veintiX.

                 Fdo. José Valero Alarcón                                 Fdo. Fernando Anaya García 

          Abogado, Col. 59.794 del ICAM                    Procurador, Col. 1.193 del ICPM